Türkiye'de gayrimenkuller için iki tür tapu sistemi bulunmaktadır: müstakil tapu ve müşterek tapu. Müstakil tapu, gayrimenkulün mülkiyet hakkının yalnızca tek bir kişiye ait olduğunu belirtirken, müşterek tapu, birden fazla kişinin mülkiyet haklarına sahip olduğu durumları ifade eder. Genellikle miras yoluyla elde edilen bu tapular, satın alma yoluyla da oluşabilir. Müşterek tapularda, tapuda kayıtlı olan paylar üzerinden kişiler gayrimenkulde hak sahibidirler.
Tapu devir işlemleri Türkiye'de devlet güvencesinde ve belirli bir düzen içinde gerçekleştirilir. Müstakil tapuların devri ve tescili genellikle kolay bir süreçtir. Ancak, müşterek tapularda durum daha karmaşık bir hal alabilir. Hisseli tapularda, her bir hissenin güvenli bir şekilde satışı, ek hukuki kuralların devreye girmesi nedeniyle zorlaşabilir. Bu durum, birçok kişinin mal sahibi olma hayalleri zarar görerek dert sahibi olmalarına sebep olabilir.
Hisseli tapularda dikkat edilmesi gereken en önemli kural şufa hakkıdır. Bu hak, bir hissedarın hissesini satmak istemesi durumunda, öncelikle diğer hissedarlara satış teklifinde bulunmasını gerektirir. Diğer hissedarlar bu teklifi reddederse, hisse 3. kişilere satılabilir. Ancak bu teklif süreci atlanırsa, diğer hissedarlar şufa hakkını kullanarak mahkemede satışı iptal ettirebilirler.
Şufa hakkı, her hisseli tapu için geçerli değildir. Özellikle, hissedarlar arasında yapılan anlaşmayla gayrimenkulün kullanımı taksim edilmişse, şufa hakkı uygulanamaz. Bu durum, paylaşımın fiilen gerçekleştiği hisseli tapular için geçerlidir.
Bir hissedar, hisse payını diğer ortaklara haber vermeden 3. kişilere satmışsa, diğer hissedarların şufa hakkını kullanmaları için 2 yıl gibi yasal bir süreleri vardır. Bu süre içinde hak kullanılmazsa, şufa hakkı ortadan kalkar, böylece alıcıların zor durumda bırakılması önlenmiş olur.
Hisseli tapu alımında, alıcılar tapuyu devraldıklarını diğer ortaklara noter aracılığıyla bildirmek zorundadırlar. Bu bildirimden sonra, 90 gün içinde itiraz edilip şufa hakları kullanılmazsa, devredilen hissenin geri alınması mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla, 90 gün tamamlandıktan sonra herhangi bir itiraz hakkı kalmayacaktır.
Türkiye'de mülkiyet hukukunun sağladığı bu düzenlemeler, gayrimenkul alım-satım işlemlerinin adil ve güvenli bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar. Ancak, bu süreçlerde dikkatli olmak ve hukuki kuralları iyi anlamak büyük önem taşır.
