Dönüşümde ince hesap! Yarısı Bizden’de süre daralıyor: Son tarih ne zaman?

Sabah'tan Seda Tabak'ın haberine göre, her konut için 875 bin lira hibe, 875 bin lira kredi ve 125 bin lira taşınma desteği sunulurken, uzmanlar süreyi kaçırma telaşının vatandaşları hatalı müteahhit ve sözleşme tercihlerine yöneltebileceği uyarısında bulunuyor.

Sözleşme öncesinden, anahtar teslimine kadar dikkat edilmesi gereken kritik noktaları sıraladık...

1. Dönüşüm kararı verilmeden önce yapılması gerekenlerin başında, binanın bulunduğu parselin imar durumunun araştırılması geliyor.
2. Parselin mevcut imar durumu öğrenilmeli.
3. Ne kadar inşaat yapılabileceği belirlenmeli.
4. Parselde herhangi bir kesinti olup olmadığı kontrol edilmeli.
5. Mevcut binanın aynı şartlarda yeniden yapılıp yapılamayacağı araştırılmalı. Özellikle riskli yapı kararı alınan bazı parsellerde mevcut yapının aynı şekilde yeniden inşa edilememesi, maliklerle müteahhit arasında ciddi sorunlara yol açabiliyor.
6. Sözleşme imzalanmadan önce tapuların ayrıntılı şekilde incelenmesi de kritik önem taşıyor. Şerh ve beyanların kontrol edilmemesi, inşaat başladıktan sonra çözülmesi zor hukuki sorunlara neden olabiliyor.

Parselin mevcut imar durumu öğrenilmeli. (Fotoğraflar: Takvim Foto Arşivi)

EN KRİTİĞİ MÜTEAHHİT

Dönüşümde vatandaşların en fazla dikkat etmesi gereken konulardan biri de müteahhit seçimi. Firmanın yalnızca daha önce yaptığı projelere bakmak yeterli değil. Teknik yeterlilik ve mali güç de araştırılmalı. Firmanın müteahhitlik yeterliliği ve inşaat geçmişi incelenmeli. Daha önce tamamladığı projeler yerinde görülmeli. Bu projelerden konut alanlarla veya arsa sahipleriyle mümkünse görüşülmeli.

Firmanın öz sermayesi ve mali gücü araştırılmalı. Geçmişte iflas veya konkordato yaşayıp yaşamadığı kontrol edilmeli. Vergi ve SGK borçları konusunda bilgi edinilmeli.

Bankalar ve finans kuruluşları nezdindeki itibarı ve finansal yapısı araştırılmalı. Mümkünse teminat mektubu gibi güvenceler talep edilmeli.

Finansal yapısı araştırılmalı

'İKİ YILDA BİTER' DEMEK YETERLİ DEĞİL

Sözleşmelerde en sık karşılaşılan sorunlardan biri de teslim sürelerinin belirsiz bırakılması. "Ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde tamamlanacaktır" şeklindeki ifadelerin tek başına yeterli olmadığı belirtiliyor. Çünkü bu durumda ruhsatın ne zaman alınacağı ve iskân sürecinin ne kadar süreceği belirsiz kalabiliyor.

Buna göre ruhsat alma süresi, inşaatın başlama tarihi, her bir inşaat aşamasının süresi, iskân süreci ve anahtar teslim tarihi ayrı ayrı ve net biçimde sözleşmeye yazılmalı. Ayrıca gecikme hâlinde maliklere fesih hakkı tanınması da gerekiyor.

Ne kadar inşaat yapılabileceği belirlenmeli.

2,7 MİLYON KONUT VE İŞ YERİ DÖNÜŞTÜ

Türkiye genelinde 2012'den itibaren Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından toplam 2 milyon 761 bin bağımsız bölüm dönüşüm kapsamına alındı. 2 milyon 378 bin bağımsız bölümün dönüşümü tamamlanırken, 383 bin konut ve iş yerinde dönüşüm devam ediyor.

İstanbul'da ise 1 milyon 7 bin bağımsız bölümün dönüşümü tamamlandı. 291 bin bağımsız bölümün ise dönüşüm süreci devam ediyor.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinesinde "Yarısı Bizden" kampanyasından yararlanan bağımsız bölüm sayısı ise 384 bin 553'e ulaştı.

2 milyon 378 bin bağımsız bölümün dönüşümü tamamlanırken, 383 bin konut ve iş yerinde dönüşüm devam ediyor.

MUADİL MALZEMEYE DİKKAT!

Sözleşmenin teknik şartnamesi de en az hukuki maddeler kadar önemli. "Bu malzeme bulunmazsa muadili kullanılacaktır" gibi genel ifadelerin ileride tartışmalara neden olabileceği belirtilirken, kullanılacak ürünlerin markası, modeli, cinsi, kalitesi ve teknik özelliklerinin mümkün olduğunca açık şekilde yazılması öneriliyor. Gecikme hâlinde uygulanacak cezai şartların da sözleşmede net biçimde belirtilmesi gerekiyor. Özellikle uzun süren projelerde enflasyon nedeniyle bu bedellerin zaman içerisinde anlamsız hâle gelmemesi için tutarların gerçekçi belirlenmesi önem taşıyor.

ANAHTARI ALIRKEN NELERE BAKILMALI?

1- Eksik veya kusurlu imalat bulunan bir evin "Kayıtsız şartsız teslim alındığına" ilişkin belge imzalanmaması gerekiyor.
2- Eksiklik tespit edilirse teslim belgesine ihtirazi kayıt konulması, hakların korunması açısından önem taşıyor.
3- Kontrol yalnızca dairenin içiyle sınırlı kalmamalı. Asansör, bodrum, depo, sığınak, otopark, çatı ve diğer ortak alanlar da tek tek incelenmeli.
4- Ciddi eksikliklerin bulunması hâlinde teslimin kabul edilmemesi, daha küçük eksikliklerde ise bunların teslim tutanağına açıkça yazılması öneriliyor.

TAPU DEVRİ RİSK TAŞIYABİLİR

• Müteahhide verilecek bağımsız bölümlerin hangi aşamada devredileceği de büyük önem taşıyor.
• Bazı uygulamalarda tapular inşaatın başında devredilirken, bazı modellerde devirler inşaatın ilerleme seviyesine göre parça parça gerçekleştiriliyor.
• Tapuların başlangıçta devredildiği modelde vatandaşların daha güçlü teminatlar talep etmesi öneriliyor. Bina tamamlama sigortası, teminat mektubu ve ipotek mekanizmasının bu noktada önemli güvence unsurları olduğu belirtiliyor.
• İnşaatın ilerleme seviyesine göre yapılan devirlerde ise hangi aşamada ne kadar pay devredileceğinin sözleşmede açıkça yazılması gerekiyor.

Dönüşüm hız kesmeden devam ediyor.

YILIN İLK YARISINDA 515 BİN KONUT RUHSATI

Yeni yapı üretimi için alınan ruhsatlar yılın ikinci çeyreğinde geriledi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), bu yılın ikinci çeyreğine ilişkin yapı izin istatistiklerini açıkladı.

Buna göre,

• Yılın ikinci çeyreğinde yıllık bazda yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 2, daire sayısı yüzde 9,5 ve yüz ölçümü yüzde 7,4 azaldı.Dört çeyreğin ardından ilk kez düşüş yaşandı.
• İkinci çeyrekte 280 bin 463 daire için ruhsat düzenlendi. Böylece yılın ilk yarısında ruhsat verilen daire sayısı 514 bin 813 oldu.
• Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçümü payına 37,6 milyon metrekare ile 'iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar' sahip oldu. Bunu 4,5 milyon metrekare ile 'sanayi binaları ve depolar' izledi.

İSKÂNDA 4 ÇEYREĞİN EN DÜŞÜĞÜ

• İkinci çeyrekte yapı kullanma izin belgesi (iskân) verilen bina sayısı yüzde 13,7, daire sayısı yüzde 10,7 ve yüz ölçümü yüzde 5,8 arttı.
• İkinci çeyrekte 144 bin 150 daire için iskân verildi ve son 4 çeyreğin en düşük rakamı kayıtlara geçti.
• 6 ayda iskân verilen daire sayısı ise 307 bin 440 oldu. Bu da her ne kadar yeni üretim için ruhsat alınsa da piyasaya sunulan arzın yetersiz olduğunu gösterdi.

Sektör temsilcileri ülke genelinde yıllık 800 bin ila 1 milyon yeni konuta ihtiyaç olduğunu belirtiyor.

RUHSAT VE İSKAN VERİLEN DAİRE SAYISI (ADET)

DÖNEM	RUHSAT	İSKAN
2025
1. çeyrek	169.554	148.211
2. çeyrek	310.017	130.263
3. çeyrek	285.342	156.440
4. çeyrek	426.544	257.824
2026
1. çeyrek	234.350	163.290
2. çeyrek	280.463	144.150