Maksimum getiri
Bu kritik soruya, titizlikle ve doğru verilerle hazırlanan, en etkin ve verimli kullanım analizi raporları ile yanıt bulmak mümkün. Kiraya verilecek yapılandırılmış mülkler için ya da geliştirilecek boş arsalara yönelik, fiziksel olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değerle sonuçlanan yasal kullanımı belirlemek üzere hazırlanan en etkin ve verimli kullanım analizi raporları ile yatırımın getirisi maksimum düzeylere çıkartılabilir.
Analize ihtiyaç var
En etkin ve verimli kullanım analizi, bir arsanın veya yapının içinde bulunduğu bölgenin talep ve ihtiyaçlarına yönelik olarak, optimum fiziksel değişikliğe uğratılarak, maksimum gelir getirici fonksiyonunun belirlenmesine yönelik finansal bir analizdir. Oturmuş olan piyasalarda mülkler yoğun olarak kendi devam kullanımlarında el değiştirirler ancak imar planındaki bir değişiklik, mülkün içinde yer aldığı bölgedeki uzmanlaşmaya yönelik bir yatırım, ekonomik trendler bölgede rekabetçi güçleri devreye sokarak, dönüşümü başlatmaktadır.
Bir bölgedeki üniversite yatırımı, yurtları, eğlence mekanlarını, mevcuttan farklı fiziksel özelliklere sahip konut ihtiyacını, ulaşım ihtiyacını da birlikte getirmektedir. Boş arsalar için bu dönüşüm daha hızlı olabilirken, yapılandırılmış mülkler için biraz daha detaylı finansal analizlere ihtiyaç duyulmaktadır. Bir üniversitenin çok yakınında yer alan boş bir fabrika için artık kime kiralanabilir konusu gündeme gelmektedir. Mevcut fonksiyon için pahalı, farklı fonksiyonlar içinse fiziksel olarak yetersiz olması gibi problemler ortaya çıkmaktadır.
İyi etüt edilmeli
Bu noktada en isabetli gereksinime yönelik olarak bölgenin çok iyi etüt edilmesi, yasal durumun iyi sorgulanması, geleceğe yönelik ekonomik tahminler yapılarak, istatistiki verilerle mülkün optimum harcamalarla, en çok geliri getirmesine yönelik analizinin yapılması gerekir ki bu ciddi uzmanlıkları gerektiren bir analizdir.
Yapılandırılmış bir mülkün en etkin ve verimli kullanımı, mevcut kullanımının bir devamı, yenileme, başka bir kullanıma dönüştürme veya tümünü yıkma olabileceği gibi bu alternatiflerin birlikte kullanımı da olabilir. Fiziksel olarak değişikliklerin maliyetlerinin değer üzerindeki etkisi iyi analiz edilmelidir, kârlı olmayacaksa değişiklik yapılması da tabii ki doğal olarak tercih edilmeyecektir.
Konuk Yazar: NAZAN ÖZBAYDAR / Som Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
DİĞER