Deprem bölgesinde konut arzı kiraları nasıl etkiledi? TCMB’den dikkat çeken analiz

Konut arzındaki toparlanmanın etkisi yalnızca deprem illeriyle sınırlı kalmadı. Deprem sonrası yoğun göç alan ve bölgeyle yakın ekonomik veya sosyal bağlantıları bulunan illerde de kira artışlarında belirgin bir yavaşlama görüldü. TCMB analizinde, yeniden inşa sürecinin ilerlemesi ve göç hareketlerinin tersine dönmesiyle birlikte konut arzındaki artışın önümüzdeki dönemde daha geniş bir coğrafyada kiraları baskılayabileceği belirtildi.

DEPREM SONRASI KİRALAR HIZLA YÜKSELDİ

6 Şubat depremleri, bölgedeki konut stokunun önemli bir bölümünün kullanılamaz hale gelmesine neden olurken, kiralık konut piyasasında da ciddi bir arz-talep dengesizliği oluşturdu. Konut arzındaki daralmaya karşılık barınma ihtiyacının devam etmesi, deprem bölgesindeki kira fiyatlarının kısa sürede yüksek oranda artmasına yol açtı.

Ancak depremin kira piyasasındaki etkisi yalnızca doğrudan etkilenen illerle sınırlı kalmadı. Deprem sonrasında gerçekleşen yoğun göç hareketleri, göç alan kentlerde kiralık konut talebini artırarak bu bölgelerde de kira fiyatlarının yükselmesine neden oldu.

TCMB araştırmacıları Yusuf Emre Akgündüz ve Muhammed Hamza Kayrıcı'nın çalışmasına göre, deprem bölgesine coğrafi olarak yakın olan veya geçmiş dönemlerde güçlü göç bağlantıları bulunan illerde kira artışları daha belirgin gerçekleşti.

Konut üretimindeki hızlanma, kira artışlarının ivmesinde belirgin bir değişim oluşturdu. (Görsel: AA)

KONUT ÜRETİMİ HIZLANDI

Depremin oluşturduğu konut açığını kapatmak amacıyla kamu öncülüğünde geniş kapsamlı bir yeniden inşa süreci başlatıldı. Bu süreçte özellikle Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın (TOKİ) üretim kapasitesi öne çıktı.

TOKİ tarafından yapımı tamamlanan deprem konutlarının sayısı 2025'in başında yaklaşık 201 bin seviyesindeyken yıl sonunda 434 bine ulaştı. Böylece yalnızca bir yıl içerisinde tamamlanan konut sayısında önemli bir artış yaşandı.

Söz konusu rakam, TOKİ'nin depremden önceki üç yıllık dönemde ürettiği yaklaşık 213 bin konutla karşılaştırıldığında yeniden imar faaliyetlerinin büyüklüğünü de ortaya koydu.

Deprem bölgesinde artan konut stoku, barınma talebi üzerindeki baskıyı azaltmaya başladı.

YAPI RUHSATLARINDA DEPREM BÖLGESİNİN PAYI ARTTI

Yeniden inşa çalışmalarının hız kazanması, deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinleri içerisindeki payına da yansıdı.

Deprem öncesinde Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinin yaklaşık yüzde 12'sini oluşturan deprem bölgesinin payı, 2025 yılında yüzde 20'nin üzerine çıktı. Bu gelişme, bölgedeki konut üretiminin önceki dönemlere kıyasla ne kadar hızlandığını gösteren önemli göstergelerden biri oldu.

Yeniden inşa çalışmaları, kiralık konut piyasasında arz tarafını güçlendirdi.

KİRA ENFLASYONUNDA 2025'TE DÖNÜM NOKTASI

TCMB araştırmacıları kira fiyatlarındaki değişimi üç farklı grup üzerinden değerlendirdi: doğrudan depremden etkilenen iller, deprem nedeniyle kira piyasası belirgin biçimde etkilenen iller ve diğer iller.

Analize göre deprem illerinde kira enflasyonu 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki grubun oldukça üzerinde seyretti. Ancak konut teslimlerinin hız kazandığı 2025 yılıyla birlikte bu fark kapanmaya ve kira artışlarının ivmesi düşmeye başladı.

Bu tablo, deprem sonrasında konut stokundaki kayıp nedeniyle hızlanan kira artışlarının, yeni konutların piyasaya girmesiyle birlikte yavaşladığına işaret etti.

Kira fiyatlarındaki yavaşlama, yeni konut teslimlerinin hızlandığı döneme denk geldi.

ETKİ 2026'DA ÇEVRE İLLERDE DE GÖRÜLDÜ

Konut arzındaki iyileşmenin etkisi 2026 yılında depremden dolaylı olarak etkilenen illerde de daha görünür hale geldi.

Bu illerde kira enflasyonu 2024 ve 2025 yıllarında diğer kentlerle benzer bir seyir izlerken, 2026'da belirgin şekilde daha düşük gerçekleşti. TCMB değerlendirmesine göre bu gelişmede deprem bölgesindeki konut arzının toparlanması ve bunun sonucunda daha önce göç alan kentlerde kiralık konut talebinin azalması etkili olmuş olabilir.

Özellikle geri göçün hız kazanması, deprem sonrası göç alan kentlerde oluşan ek konut talebinin zaman içerisinde azalmasına katkı sağlayabilir.

Deprem nedeniyle başka kentlere yönelen nüfusun geri dönüşü, çevre illerde konut talebini azaltabilir.

İNŞAAT İŞ GÜCÜ BÖLGE DIŞINA KAYMAYA BAŞLADI

Yeniden inşa çalışmalarının ilerlemesi yalnızca konut arzını değil, inşaat sektöründeki istihdamın bölgesel dağılımını da değiştirmeye başladı.

Deprem konutlarının büyük bölümünün tamamlanmasıyla birlikte deprem bölgesindeki inşaat sektörü istihdamında gerileme görülürken, bölge dışındaki illerde inşaat istihdamının hızlı şekilde arttığı belirtildi.

Bu değişim, deprem bölgesinde yoğunlaşan inşaat kapasitesinin yeni projeler için başka kentlere yönelmeye başladığı şeklinde değerlendirildi. Dolayısıyla konut arzındaki artışın ilerleyen dönemde yalnızca deprem bölgesinde değil, Türkiye'nin daha geniş bir bölümünde hissedilmesi mümkün görünüyor.

Göç alan kentlerde kiralık konut talebinin azalması, kira artışlarını sınırlayan faktörlerden biri oldu.

KİRA ARTIŞLARINDA YENİ DÖNEM BEKLENTİSİ

TCMB analizinde, deprem bölgesinde artan konut arzının hem doğrudan depremden etkilenen kentlerde hem de deprem sonrasında göç alan çevre illerde kira artışlarını baskılamaya devam edebileceği değerlendirildi.

Yeniden imar sürecinin tamamlanması, konut arzının güçlenmesi ve geri göçün zaman içerisinde devam etmesi, kira piyasasındaki arz-talep dengesinin yeniden kurulmasına katkı sağlayabilir.

Bu nedenle konut arzındaki iyileşmenin, önümüzdeki dönemde kira enflasyonunun yavaşlamasını destekleyen önemli unsurlardan biri olması bekleniyor.