1 Eylül'de başlıyor! Kapsam genişliyor: Komşunun ağacı, fabrikanın dumanı da arabulucuya götürülebilecek

Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların mahkeme öncesinde çözümünü amaçlayan arabuluculuk sistemine eklenen yeni alanlar, hukukçulara göre mahkemelerin yükünü hafifletecek.

MAHKEMELERDEKİ İŞ YÜKÜNÜ AZALTACAK
İş, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk sistemine, yeni adli yılın başladığı 1 Eylül'den itibaren uygulanmak üzere kira, kat mülkiyeti, komşuluk hukuku ve ortaklığın giderilmesi davaları da eklendi.

Arabuluculuk kapsamının genişlemesinin, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarındaki iş yoğunluğunu artırmasının, mahkemelerdeki iş yükünü azaltması bekleniyor.

İstanbul Adalet Sarayı'nda 11'i zabıt katibi 13 kişinin görevli olduğu Arabuluculuk Merkezi'nde bir önceki adli yıl döneminde günlük ortalama 300 olan dosya sayısının yeni adli yılın başlayacağı 1 Eylül itibariyle 500'e çıkması öngörülüyor.

Bürodaki arabuluculuk başvuru formunu dolduran vatandaşların dosyasını işleme koyan görevliler, kayıtlı 2 bini aşkın arabulucuya dosyaları atayacak.

ÖNCE ARABULUCUYA GİDİLECEK
Arabuluculuk uygulamalarına eklenen yeni alanları değerlendiren Arabulucu Avukat Nur Özden, icra takibi ile başlayan tahliye süreçleri hariç olmak üzere akla gelen her konuda dava açmadan önce arabuluculuk yoluna gidileceğini söyledi.

Özden, birçok alandaki anlaşmazlıklara ilişkin dava açmak yerine önce arabulucuya gidileceğine dikkati çekti.

Özden, şöyle devam etti:
"Mesela yan tarafınızdaki bina kentsel dönüşüme girdiğinde yıkım ya da inşaat çalışmaları yapılırken sizin binanıza zarar verdiğinde hemen dava açmak yerine arabulucuya gidilecek. Komşular kendi bahçelerine, tarlalarına dikecekleri bitkilerin komşu parsele taşmasından da sorumlu oldukları için bu uyuşmazlıklarda da önce arabulucu yolu görünüyor. Buna benzer şekilde bir arazi üzerindeki fabrikanın çıkardığı duman, atık vs. komşu araziye zarar veriyorsa taraflar yine davadan önce arabulucuya gidecekler."

Arabuluculuğun, tarafların birbirini anlamasını ve empati kurmasını sağlamak için çeşitli teknikler kullandığını belirten Özden, tarafların bir miras ya da mal paylaşımı için mahkemeye gitmek yerine arabulucu önünde bu sorunlarını çözebileceklerini dile getirdi.

Özden, tapu işlemleri söz konusu olduğu için tarafların zarar görmemesi açısından bu konunun kanunda daha titiz ve ayrıntılı olarak düzenlendiğini ifade ederek, "Arabuluculuk mahkemeye gitmeden, yıllar süren davalarda birbirine iyice düşman olmadan uyuşmazlığı bitirme fırsatlarımız artıyor." dedi.

Özden, taşınmaz devri uyuşmazlıkları hariç olmak üzere diğer dört alandaki arabuluculuk için kanunun 4 haftalık bir süre öngördüğünü belirtti.

Özden, şöyle konuştu:
"Bu kadar kısa bir sürede mutlaka bütün sorunlar bitmeyebilir ama pek çok uyuşmazlıkta sonuç alınacağına inanıyoruz. Yasal olan 4 haftalık süre bitse de taraflar gönüllü olarak arabuluculuk sürecine devam edebilmektedir. Arabuluculuğun en önemli avantajı, tarafların kendilerini ifade etme fırsatı bulmalarıdır. Mahkeme sürecinde taraflar kendilerini ancak hukuki boyutta anlatabilir ama arabuluculukta ihtiyaçlarını ve menfaatlerini de ortaya koyabilirler."

KABUL ETTİKLERİ ORANDA UZLAŞABİLİR
Akademisyen arabulucu Mesut Öcal, son yıllarda Türkiye'de önemli bir gündem maddesi haline gelen kiracı-mülk sahibi ilişkilerinin arabuluculuktaki düzenlemeyle yeni bir viraja gireceğini söyledi.

Düzenleme öncesinde bir tarafın genel olarak noter yoluyla ihtarname çekerek diğer tarafla anlaşma zemini aradığı, bulamadığı noktada ise dava yoluyla haklarını aramayı tercih ettiğini kaydeden Öcal, "Özellikle kira bedeli hususunda kiracı-kiraya veren anlaşmazlıklarının ön plana çıktığını görmekteyiz. Kira bedeli gibi ihtilaf noktalarında arabulucu; taraflarla ayrı ön görüşmeler yaparak onların direnç ve hedef noktalarını tespit ederek ortak bir anlaşma aralığı tespit edebilir ve bunu taraflara aktarabilir." ifadelerini kullandı.

Öcal, yasal düzenlemeyle kira artış oranının konutlar bakımından Temmuz 2024'e kadar en fazla yüzde 25 olacağı belirlenerek kiracının korunmasının amaçlandığını hatırlatarak, "Kanaatimce arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılması durumunda anlaşma belgesinin kesinleşmesiyle birlikte yüzde 70'lik artış da geçerli kabul edilecektir. Bunun aksini yani tarafların yüzde 25 üzerine çıkamayacağı prensibini benimsemek müzakere yolunun kapanmasına ve arabuluculuk sürecinin işlevsiz hale gelmesine sebep olabilir." diye konuştu.

Avukat Arabulucu Emine Canbolat ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun ilgili maddesine göre, arabuluculuk sonunda anlaşmaya varılması halinde, tarafların anlaşılan hususlar hakkında dava açamayacağının altını çizdi.

Canbolat, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda alacak kalemlerinin arabuluculuk müzakereleri sırasında açıkça belirtilmesi gerektiğine dikkati çekti.

Canbolat, şunları kaydetti:
"Arabuluculuk son oturum tutanağına da anlaşılan ve anlaşılamayan kalemler yazılmalıdır. Aksi takdirde başvuru konusu yapılmamış ya da müzakere edilmemiş bir alacak kalemi davaya konu edilirse o alacak kalemi açısından usulden reddedilir. Bu süreçte arabulucunun alacak kalemlerini açıkça belirtmesi kanunu bir zorunluluktur."

EV SAHİBİ-KİRACI UYUŞMAZLIĞINDA ARABULUCULUK DÖNEMİ
Sabah Gazetesi'nin haberine göre; Tahliye davası açacak, "kızım, oğlum bu evde oturacak" diyen ev sahipleri dava açmak istiyorsa önce arabuluculuk sürecini başlatacak. 1 Eylül ve sonrası açılacak olan yasal düzenleme içindeki tüm davalarda arabulucu zorunlu olacak. Başvurular dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak.

Arabulucuda kira artışı konusunda uzlaşma sağlanmaması durumunda dava açılsa bile 5 yılı aşmayan sözleşmeler kapsamında üst sınır yüzde 25'i geçemeyecek. Arabuluculuk hizmetleri sadece kira uyuşmazlıkları ile sınırlı kalmayacak. Dava açılması durumunda arabulucuya gelmeyen taraf ister haklı ister haksız çıksın, arabulucu ücreti ve yargılama giderinin tamamını ödemek zorunda olacak. Milyonlarca kiracı ve ev sahibini arabuluculuk sistemi konusunda merak edilen soruların yanıtları şöyle:

EV SAHİBİ TARAFINDAN TEHDİT EDİLEN, BASKI GÖREN KİRACI DA ARABULUCUYA GİDEBİLECEK Mİ?
İster kiracı ister ev sahibi iki tarafın da birbirine baskı, tehdit, hakarete varan bir tutum sergilemesi yasal olarak suç teşkil ediyor. Her iki taraf da yasaya aykırı bir durumla karşı karşıya kalırsa elbette arabulucuya gidebileceği gibi dava da açabilecek. Ev sahibi "konut benim" diyerek her istediğini yapamayacağı gibi kiracı da "parasını ödüyorum" diyerek hukuka aykırı bir tutum ortaya koyamaz.

GÖRÜŞMELERE KİMLER KATILABİLECEK?
Görüşmelere taraflar; kiracı, mal sahibi, kat maliki/yönetici veya dava açılmak istenen diğer kat maliki, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar olur. Ayrıca bu görüşmelere taraflar dışında vekilleri (avukatlar) kanuni temsilcileri de (vasi gibi) katılabilir.

ARABULUCUYA KİRACI MI EV SAHİBİ Mİ GİDECEK? ARABULUCULAR İZALE-İ ŞÜYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) KONUSUNDA DA DEVREYE GİRECEK Mİ?
Arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen taraf başlatacak. Kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davası, kiracı ve kiralayan arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa başvurabilir. Taşınır, taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, komşu parsellerle ilgili sorunlar, binada gürültü yapan komşular için de arabulucuya gidilebilecek. Site, apartman yönetiminin aidat ödememe nedeniyle başlatacakları icra takibi, itiraz halindeki davalar da öncesinde arabulucuya gidilmesi zorunlu olacak.

ARABULUCU İÇİN NEREYE BAŞVURULACAK, HERHANGİ BİR ÜCRET ÖDENECEK Mİ?
Dava için yetkili mahkemenin olduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvuru yapılacak. Taraflarla ayrı ayrı görüşülerek uyuşmazlığa ilişkin bilgi alınır. Ardından taraflarla bir toplantı gerçekleştirilir. Uygun çözüm bulunması halinde anlaşma sağlanır. Arabulucu ve tarafların katılımıyla hazırlanan anlaşma tutanağı imzalanır. Bu tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır. Örneğin söz konusu olan kira artışı ise uzlaşma sonrası dava açılamaz. Kira uyuşmazlıklarının 3 haftada çözüme kavuşturulması hedefleniyor. Uyuşmazlık durumunda bir hafta ek süre de alınabilecek. İki saate kadar olan görüşmelerden ücret alınmayacak. Bu süreden fazla süren görüşmelerde Adalet Bakanlığı'nca belirlenen tarifeye göre taraflardan eşit oranda alınacak.

ARABULUCUDA UZLAŞMA SAĞLANAMAZSA NE YAPILACAK?
Taraflar anlaşamazlarsa uzlaşmazlık tutanağı' düzenlenecek. Bu tutanak taraflarca imzalanacak. İmzadan imtina edilirse, durumu arabulucu yazarak kendisi imzalayacak. Bu belgeyle arabuluculuk bürosuna ibraz edilecek ve birer örneği taraflara verilecek. Bu imzalı tutanak olmadan dava açılamayacak. Mahkemeler bu tutanakları görerek davayı devam ettirebilecek.

DAVA AÇILDIĞINDA SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Görüşmelerin ardından uzlaşma olmadığına dair tutanak hazırlanacak. Dava açacak olan taraf bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açabilecek. Uygulamanın başladığı tarihten önce açılan davalarda ve 1 Eylül'e kadar açılan davalarda zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvurma şartı aranmayacak. Arabulucu tayin edildikten sonra tarafların gelmemesi veya bir tarafın gelip diğerinin gelmemesi durumunda da uzlaşmazlık tutanağı tutulacak.

GÖRÜŞMELERE BİR TARAF KATILMAZSA NE OLUR?
Görüşmelere, kiracı, ev sahibi, kat maliki, yönetici, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Bir tarafın katılmaması durumunda uzlaşmazlık tutanağı katılan tarafla beraber düzenlenir. Dava açılırsa, katılmayan taraf haklı çıksa da, arabulucu ücreti ve yargılama giderinin tamamını öder.