Türkiye yepyeni bir sistemle tanışıyor. Mortgage, 1.5 milyonluk konut açığımıza ilaç olacak. Bu sistemle ev sahibi olmak kolay ama inceliklerini öğrenmek lazım
***
Öğrenin yanılmayın
Birkaç yıldır adını duyduğumuz ama ne olduğunu çok da öğrenemediğimiz mortgage sistemi, sonunda hayatımıza giriyor. Bu sistemle ev sahibi olmak kolaylaşacak fakat yanlış hesaplar sizi zor durumda bırakabilir. Sistemin şu an uygulanan konut kredilerinden ne farkı olduğu ve nasıl uygulanacağı yolundaki kafanızda oluşabilecek soruların cevaplarını bularak sisteme girmeniz sizin zararlarınızı da önleyecektir.
1-Mortgage nedir? MORTGAGE, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir. Mortgage, Türkçe 'morgıç' ya da 'morgeyç' diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalışılsa da, "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredisi" olarak düşünülebilir. Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de, yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullanıcıya, hem de kullandırana yarar sağlayacak özellikleri olacağını göreceğiz.
2-Mortgage ile ev aldınız, o ev sizin mi oldu? Ödeme güçlüğü çekerseniz ne olur? MORTGAGE ile aldığınız eve hemen yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Tüm kredi borcunuz kapandığında ev sizin olur. Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki, sistemden çıkışınız mümkündür.
3-Toplu konuttan ne farkı var? DEVLETİN ve belediyelerin konutlandırma anlayışı büyük ölçüde toplu konut mantığına dayanıyor. Toplu konut yaklaşımı ise, tabiatı icabı oluşturulduğu mevkide büyük rantları da beraberinde getiriyor. Buna karşın, mortgage sistemi etkin bir sermaye piyasasını gerektiriyor. Son 10 yıldır yaşadığımız inişli çıkışlı iktisadi şartlar, zaten sığ olan sermaye piyasalarımızı ne yazık ki, etkinlikten hayli uzaklaştırdı.
4- Mortgage ile neler olacak? MORTGAGE, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır. Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir yapı güvenliği, imarlı yapı gibi koşullar içerdiği için sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaşanabilir konutlara talep olacaktır. Bu konutlar, deprem güvenliği gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından güvenilir konutlar ve şehirler oluşmasında katkısı olacaktır.
TÜM SEKTÖRLER CANLANACAK Mortgage ile emlak, inşaat piyasası ve konutla ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye kadar, döşeme ve dekorasyon işlerinden tutun da, boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa canlanacak, hem de ekonomik büyüme ve iş sağlama olanakları doğacaktır. Mortgage ile konut satışları denetim altına alınacak ve böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir.
5-Ne zaman başlayacak? MORTGAGE sisteminin ülkemizde henüz ne zaman başlayacağı tam olarak bilinmemektedir. Gerek kredi verecek özel kuruluşlar, gerekse yasal alt yapıyı hazırlayan kamu kurumları Mortgage sistemi ile ilgili son detayları da sonuçlandırmaya ve konut kredisi sistemini 2006 yılının başlarında uygulamaya geçirmeye hazırlanmaktadırlar.
6-Sistem nasıl işliyor? MORTGAGE piyasasında iki tip piyasa var. Birincil piyasa, finans kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden oluşuyor. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınıyor. Yurt dışında finans kuruluşlarına yardımcı olan servis sağlayıcı firmalar var, fakat henüz bu yapı Türkiye'de oturmuş değil.
İKİNCİL YATIRIMCILAR... İkinci el piyasada ise finans kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp, yurt dışından veya yurt içinden ikincil yatırımcılara satıyor. Burada farklı metotlar uygulansa da çoğunlukla finans kuruluşları tahvil veya hisse senedi çıkarıp satıyor. Özünde varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yapılıyor. Burada alıcı zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler oluyor. İkinci el piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engelliyor ve verdiği kredilerin teminatını çabuk geri almasında yardımcı oluyor.
