SORU: Oğlumun İstanbul'da bir üniversite kazanması nedeni ile İstanbul'da bir ev satın aldım. Satın aldığım evde halen bir kiracı oturuyor. Kiracıyı birçok kez sözle uyarmama rağmen, evi boşaltmasını sağlayamadım. Kanuni olarak nasıl bir yol takip etmem gerekiyor? CEVAP: 6570 sayılı kanunun 7. maddesinin 'd' bendi, bir gayrimenkulu iktisap eden şahsın, gerek kendisinin gerekse eş ve çocuklarının mesken olarak kullanma ihtiyacı varsa, tahliye hakkının mevcudiyetinden bahsetmektedir. Söz konusu bent "Gayrimenkulu Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap eden kinse, kendisi veya eşi veya çocukları için, tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfından kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir" şeklindedir. Buna göre; a) Evvel iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıyı keyfiyetten (gayrimenkulu satın almadan ve ihtiyaç nedeniyle tahliyeden) ihtarname ile haberdar etmek gerekmektedir. Bu ihtarname bir ay içinde kiracıya ulaşmalıdır. b) Kiracı bu ihtarnameye rağmen mecuru süresinde tahliye etmezse taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmalıdır. c) Tahliye davasını iktisap tarihinden itibaren 6 aylık süre geçtikten sonra açılabilir. Tespit davası açılır mı? SORU: İçinde kiracı bulunan bir gayrimenkulu yeni satın aldım. Kiracının ödediği kira bedeli rayiçlerinin çok altında. Kira tespit davası açabilir miyim? Açabilirsem de beklemem gereken bir süre var mı? CEVAP; Kira tespit davalarının açılması herhangi bir süreye bağlı değildir ve her zaman açılması mümkündür. Bu husus Yargıtayın 21.11.1966 gün ve E.19 K.10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kesinleşmiştir. Bu nedenle kira sözleşmesinin sona ermesini beklemek ve ihtar çekme zorunluluğu altında olmaksızın her zaman için kira tespit davası açılabilir. Ancak davacının kira tespit davası açmada hukuki yararının bulunması gerekir. Hukuki yararın bulunmaması davanın reddini gerektirir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde de davanın hiç olmazsa kira sözleşmesinin son senesinde açılması gerekir. Yukarıda bahsedilen İçtihadı Birleştirme Kararında ayrıca "davanın yeni dönemin başlamasından çok evvel açılması halinde, inceleme sırasında rayiçlerinin tayin edilmesinde imkansızlıklar meydana gelirse çok erken açılan davanın bu sebeple reddi gerekir" denilmektedir. Bu nedenle açılacak davanın söz konusu gerekçe ile reddi mümkündür.
